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降息减轻购房者月供负担 难改楼市整体调整格局

来源:涡阳生活网  日期:2015-05-24 11:30:31  浏览次数:

央行上周五晚宣布自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这对房价已持续6个月环比下降的中国楼市来说,无疑是重磅利好,相关市场参与者关于房价将反转回升的呼声也随之出现,据媒体报道,一些房企已开始传达“涨价令”。楼市量价齐升的火爆场面似乎正呼之欲出。

降息一定程度上减轻了购房者月供负担,强化了房价回升预期(预期更为重要,会导致更多潜在需求释放形成房价实际拉力)。但笔者认为,本轮旨在引导实体经济融资成本下行的利率下调不会改变楼市整体调整格局。

从历史经验看,货币因素确实是影响短期房价的重要因素。但货币之水要润泽到楼市,还需要楼市持续上涨的一致预期支撑。这是过去十余年来楼市单边持续快速上涨的一个重要原因。但当前,经济新常态下房价超脱居民收入和经济增长的过快上涨的基础已经发生改变,本质上说,房价过快上涨需要相应上涨的购买力支撑,新常态下经济潜在产出(购买力)已无法承受高房价及房价过快上涨压力,房价持续上涨预期已显著改变。

笔者从产业周期和政策周期两个维度对中国房地产长周期进行了深入观察。从产业周期看,楼市整体供大于求的格局已经形成,当前中国房地产业已基本走完了长周期的上升阶段。在楼市库存高企、边际供给能力处于高位;大部分需求因高房价得不到满足;再加上房价弹性逐渐增强(保障性住房解决了大多数“刚性”最大的群体住房需求)的市场环境下,房价下行趋势将是确定的。此外,从政策周期看,房地产业已排除在“稳增长”框架之外,新一届政府不会(也无需)通过“刺激”房地产市场来稳增长,这是中国房地产长周期内景气转换的时代背景。从产业周期和政策周期两个维度可以发现,中国房地产业已开始步入长周期的拐点区域,过高的房价整体上已步入下行通道。中国房地产业正开启房价与居民收入和经济增长水平相协调、房地产投资与城镇化内涵发展相适应的适度增长的“新常态”。

 
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